撰文|张银银&编辑|欣欣然

　　2020胡润百富榜，大家关注的热点好像和往年有点不一样：

　　谁退出了前一百名，谁财富缩水严重，甚至谁被调查，谁坐牢……

　　最值得一提的是，今年房地产行业上榜人数占比，为历年来最大降幅。从2019的14.8%，下降到10.6%，自1999以来第一次跌出前两名，成为第三大行业。

　　房地产的暴利时代好像真的结束了？

　　网上甚至有人说，房地产行业失意胡润百富榜，其中正荣的欧宗荣家族大下滑，是这样吗？

　　看到这个帖子，我有点懵逼。好像正荣除了高管此前有点动荡之外，似乎也不算很差吧。于是，针对这个说法，杠杆游戏考证了一下。

　　结论是：对，也不对。

　　还是用我习惯的数据说话。看看闽系房企大佬欧宗荣家族，到底咋样。

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　　正荣欧宗荣家族财富真相

　　从百富榜的绝对排名说，闽系大佬正荣的欧宗荣家族，财富排名下滑好像是有点大。2019排名81位，2020降至130位。

　　但是，杠杆游戏注意到细节：

　　欧宗荣家族2019以350亿元身价，排名81位；2020，人家财富其实增加了一点，360亿元，但是排名退到了130位。

　　所以从绝对的财富量角度说，不是欧宗荣家族不给力，是其他富豪太勐。

　　另外，杠杆游戏注意到，2019年，百富榜发布时，单纯从正荣地产(4.51, -0.02, -0.44%)的市值说，当时有200来亿港币。而今正荣地产的市值已经低于200亿港币。

　　当然，也有好消息。10月19日，恒生指数(24699.11, -55.31,-0.22%)公司推出四项新指数：恒生大中型股 （可投资 ）指数、恒生小型股 （可投资 ）指数、恒生沪深港新世代通讯指数、恒生沪深港电子商贸指数。正荣地产和阿里、海底捞(53.75, -0.70, -1.29%)、碧桂园(9.6, 0.16,1.70%)服务、美的置业(17.94, 0.04, 0.22%)等，被纳入恒生大中型股（可投资）指数。

　　这也算是资本市场对正荣的一种认可。

　　需要指出的是，今年7月，正荣旗下的物业公司正荣服务(4.68, -0.21,-4.29%)也在港成功上市。虽然市值相对不高，但也有50亿港币左右。

　　正荣地产的营收2020上半年也是增长的，至145.42亿元人民币，2019同期为136.48亿元。

　　总的来说，正荣以及欧宗荣家族的财富表现，不像排名给人的感觉那么差。

　　当然了，杠杆游戏今天可不是给人洗地的，而是看到传言觉得好奇，做了个考证，追求实事求是。

　　接下来，顺带根据2020中报，多谈几句正荣地产。

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　　上半年不少数据，确实有下滑

　　8月时，杠杆游戏和杠杆地产联合推出了一个房企中报系列观察，在《拆解正荣》（8月25日）一文中，我指出，2020上半年，正荣地产总的表现，应该说不算差。

　　当然，因为特殊原因，正荣地产上半年合约销售额559.93亿元，去年同期为586.07亿元，同比减少4.5%。

　　最新公告数据显示，前3季度，正荣地产累计实现合约销售961.56亿元，完成全年目标超68%。

　　正如正荣地产自己所言，有信心能完成全年1400亿的销售目标。2019年，这个数字为1307亿元，销售目标的增幅不大，目标制定得应该说比较理性。

　　回到上半年表现上来，无论销售额略微下滑，还是销售面积、平均售价，各自都出现4%、0.5%的下滑。

　　当然从前9月的销售看，在4月销售转好后，正荣地产全年相关数据都转正，应该不是问题。不过，剩下的几个月，要完成目标也得拼。

　　最引杠杆游戏注意的是，中期业绩公告显示，尽管2020上半年，正荣地产营收145.42亿元，增长6.5%；毛利29.54亿元，增长6.5%。

　　但是在这样的情况下，其归母净利润8.76亿元，去年同期为9.33亿元，同比增速为-6.17%。

　　简单说，增收不增利——这个问题，我发现这两年，不仅今年，困扰很多房企。数据如上图所示。

　　中期业绩公告还说，董事会决定不派发本期间之中期股息。

　　而回溯历史，2019年，正荣地产归母净利润同比增速超过18%，2019年同期，归母净利润同比增速11%，都比如今要好很多。

　　更好玩的是，虽然当时其实也不算低，但相比2018年归母净利润同比增速超过50%，斩到脚了，更别提2015、2016年684.75%、182.58%的增速。

　　这些数据，是不是给人魔幻感。

　　原因很简单，正荣地产2018年在港上市。

　　上市前后，很多企业不仅仅是房地产行业，数据都很有意思。

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　　财务成本增长，销售开支大增

　　我的朋友杠杆地产几个月前写过一个文章，《高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”》。在这篇文章中，她发现正荣地产利用今年的窗口期，发行了一些优先票据，试图通过替换高利率的旧债，来改善利润率下滑的不妙处境。

　　这些票据的融资成本，除个别，基本在7-9%左右，不算很高，也不算低。如下图。

　　不过值得注意的是，今年黑天鹅爆发后的一段时间，全球放水，不管是海外融资、还是国内，整体利率都是下滑的。

　　但正荣地产上半年的票据融资利率，多数或平均，是高于2019年其平均融资成本的。2019年该公司加权融资成本为7.5%。

　　另外，杠杆游戏注意到，正荣地产中期业绩公告披露：

　　本集团的融资成本由截至二零一九年六月三十日止六个月的人民币207.7百万元增加约47.9%至截至二零二零年六月三十日止六个月的人民币307.1百万元，主要是由于有息负债规模于二零二零年内增加。

　　公告一边显示得益于债务结构优化，另一边实际付出的融资成本又从2亿元出头增长到3亿元出头。

　　注意细节。中期业绩公告显示，正荣地产2020年6月末，其贸易应付款项及应付票据188.35亿元，2019年末为167.53亿元。

　　其中，一年期内为186.09亿元，2019年末时为164.94亿元。

　　中期业绩公告还披露，截至2020年6月末，已订约但尚未拨备的资本承担为220.55亿元，2019年末为239.00亿元。

　　还不错的是，2020年6月末，正荣地产净债务与权益比率为71.4%，2019年末时，这个数字为75.2%。客观说，目前算是行业平均水平。

　　现金对短期借贷比率改善至约2.1倍。加权平均融资成本进一步下降至7.0%。

　　最值得一说的是，杠杆游戏发现，在上半年销售未回正、负增长的情况下，正荣地产销售及分销开支增长却不小。

　　中期业绩公告披露，正荣地产销售及分销开支由2019年同期的3.55亿元，增加约28%，至2020年6月末的4.55亿元。

对此，杠杆游戏注意到，正荣地产解释说：

　　主要是由于（i）作为业务扩张的一部分，本集团加大销售及营销力度，在本集团经营所在的新城市及地区推广我们的新物业项目；

　　及（ii）本集团于二零二零年扩大内部销售及营销团队，支持其业务扩张

　　另外值得注意的是，外界一直说正荣的项目总体权益比不高。正荣地产当然也明白自己的问题，想要做更大，需要有更多地，需要有更高权益比。

　　数据显示，总土地储备方面，截至2020年6月末，正荣地产在全国32个城市，拥有建筑面积2740万平米。

　　76%的土地储备位于一、二线城市，土地储备权益占比，由2019年末的55%，上升至2020年6月末的58%。

　　有进步，但要做大做强，还要更努力。